在農貿市場升級改造中的思考
近幾年,全國各地,特別是江、浙、滬地區,政府各級部門大力推進商品市場的轉型升級中，對農貿市場的升級改造提出和制定了很多要求和標準。其中改造升級中，離不開政府各級相關部門對新老城居住區的農貿市場規劃和布局布點,同時政府也考慮農貿市場的公益性,指導引進國有企業的物業管理企業對升級改造后的農貿市場進行托管。
本文不討論,農貿市場升級改造中的內部市場的地面、墻面、頂面的裝飾改造，也不討論市場內的設施設備、智能化的改造，僅針對市場改造升級后物業管理企業對農貿市場進行托管這一個問題作一思考。
近幾年來，國家陸續落實出臺多項利好政策支持農貿市場發展。2021 年《中共中央國務院關于全面推進鄉村振興加快農業農村現代化的意見》中明確要求，“推進公益性農產品市場和農產品流通骨干網絡建設”，進一步對構建現代鄉村產業體系、農貿市場升級發展提出具體指導意見。
農貿市場的建設，與城市的發展、城市的建設和城市人口的增減有著密切的關聯。這十五年來,無錫市隨著房地產市場的發展,外來人口的不斷增加，新建住宅小區也在不斷的增加。根據統計2021 年無錫常住人口是746.21 萬,而2007年無錫市常駐人口僅為599.34 萬。
農貿市場作為農產品流通的主要渠道，在解決農產品銷售難、把關農產品安全、保障城市農產品供應等方面發揮著重要終端作用,也是解決無錫幾百萬人口每天餐桌上的重要來源地。
然而，隨著數字經濟浪潮來襲，我國消費形態正經歷一場劇烈的迭代進化，以生鮮電商、社區團購為代表的新興消費發展迅速，促使農貿市場加快轉型升級，從大流通走向數字化、智能化，提升現代化運營能力和效率成為剛需。這些說明農貿市場管理已不是簡單的物業管理。同所有商品市場一樣,農貿市場同樣需要經營,需要運營,如果市場里干凈整潔了,而商戶無法維持生意生機了,那么商戶就會撤場,市場就會變成空殼,馬路市場,路邊攤將不斷回潮。
筆者最近走訪了幾家改造升級后的農貿市場,發現攤位稀稀拉拉,打聽下來說新接管的物業管理公司制定了新招租政策,所有攤位不分前后優劣租金一律一樣標準,諸如此類市場經營、運營管理事還有許多。
面對嚴酷的市場競爭和互聯網技術更新迭代帶來的雙重挑戰，農貿市場該如何走好符合自身的經營、運營管理之路？對所有市場主辦方、管理者是一個值得思考的問題。
接管的物業管理公司如果只是來管理市場的衛生環境、解決水電氣正常使用、停車秩序井然這樣簡單的物業管理的話,那么物業管理公司所接管的農貿市場將會被逐漸淘汰。
筆者十五年前就提出符合商品市場的管理公司,應該稱作為;市場商業運營管理公司,而市場物業管理只能是其其中的一個職能而已。所以物業管理公司接管了農貿市場,要盡快給公司注入市場經營、運營的元素,改變工作重心,盡快建立現代企業管理制度,轉變公司管理模式,將市場繁榮為首務。
下面來談談農貿市場經營、運營的一點思考。
原來農貿市場開一家店就可以躺著賺錢，現在的農貿市場和以往不同了，需要去經營，去運作生意。
老市場中的現存消費群體的消費力量正在變弱，因為顧客在變老，吃的更健康，吃的少了，而新市場又存在培育的過程，受限于區域、面積以及物業歸屬問題，在尋求市場增量的過程中，肯定菜市場業態價值、改造聚焦、重視原有業務，但又不局限于菜市場本身，充分挖掘并發揮出了自身的潛在優勢，是農貿市場升級改造后必須理清的主題。菜市場作為從“田間地頭到餐桌的”中轉和暫存站，一直受到政府關注，在食品安全檢查、疫情防控等方面都有著嚴格的要求并強力執行，其中也花費了大量的財力、物力、人力。未來的5-10 年，菜市場依然會是中國最主流的社區生鮮零售場景，它的保菜籃子供應、保食品安全、保國計民生、保底層群體就業的戰略功能不會被改變，仍然是最基礎的民生工程。
然而，受新冠肺炎疫情影響，去年以來以每日優鮮、叮咚買菜、盒馬為代表的生鮮電商、社區團購和線下新零售異軍突起，不斷沖擊著農產品傳統銷售市場格局。促使農貿市場加快轉型升級，從大流通走向數字化、智能化，提升現代化運營能力和效率成為剛需。
“農貿市場做數字化轉型是行業大趨勢，但入駐市場的商戶往往老齡化嚴重，很多商戶抱有因循守舊思想，擔心數字化轉型會影響其收益，這些都是我們經營管理市場的很現實的問題。”
互聯網生鮮抵制不如加入,多個競爭對手不如多個渠道打通。菜市場與商家發展線上渠道需要做到不僅僅是拓展渠道、將線下的消費行為簡單地搬到線上，而是要發現、激活菜市場行業的獨特優勢。菜市場要協調各方，制定規范的線上管理、線下挑揀、線下配送等制度。商家要去發掘菜市場與其它互聯網生鮮品牌的實質性差異，例如選品、配送范圍與時間等，更要確保為廣大消費者提供買得放心、吃得安心的新鮮菜品，這是互聯網無接觸售賣蔬菜的精髓所在，也是與互聯網生鮮拉開差距的關鍵。
年輕人相較于中老年人，他們在飲食方面接受的選擇范圍更廣，不同的生活與飲食習慣導致年輕人對菜市場的需求與中老年人并不一致。市場在建設或者改造到經營、運營當中，不應該寄希望與吸引大量的年輕客戶來買菜提升業績，而是通過全新業態設置，在“保留居民原有生活狀態”和“菜市場市井風貌”的前提下尋求增量。例如引入早餐店、小食店、咖啡館等新業態，為年輕消費群體提供更合適的購買途徑，同時又增加市場銷售額，一舉兩得；建設公益茯茶站點，為消費者提供免費茶水，提高市場人性化建設等。讓菜市場的服務內容可以涵蓋更廣泛的消費群體。就是引入市場特色化運營。無論業態如何演進、形式如何變遷、領域如何拓展，零售業在任何時候都繞不開成本、效率、質量與體驗這四個關鍵詞，這些不僅是行業最為本真和原始的魅力，更是商家在日益激烈的競爭中脫穎而出的關鍵。拉新留存想做好，營銷活動少不了,新客群的維護成本較高，與已經擁有市場忠誠度的中老客群相比更容易流失，需要花費大量時間讓新客群與市場來建立忠誠度。除了基本的賣菜外，還需要定時舉辦市場的營銷活動。不僅吸引消費者過來，更要留住他們，讓其有機會消費，這也是菜市場打破當前困境的一種方案。
線上交易對線下農貿市場造成巨大挑戰，而數字化支付只是數字場景的功能之一，農貿市場更需要商務、銷售、物流等方面形成系統的數字化體系，以降低成本、增強效率，最終提高銷售額，形成金融數據服務?！叭绾巫屔虘魠⑴c進來，留住商戶，提升商戶收益，需要政府引導進行政策補貼與支持，以及各方合力進行數字化推廣與宣傳。”
數字化升級是農貿市場未來發展方向之一。何為數字化？就是以互聯網、物聯網信息技術為基礎，以農副產品信息、數據、物流、配送、倉儲、冷鏈、安全溯源等為核心，構建起基于“農產品進銷存+供應鏈管理+第三方電子支付+市場管理(市場經營管理、物業管理)+物流配送+倉儲服務”的智慧化、數字化農貿市場信息化平臺。
實現農貿市場數字化轉型升級，需要多方協作發力，政府需要進行整體規劃，提升農業信息技術投入；市場主體應重視數據采集和應用整合能力，豐富商業模式，加強“農”字領域高素質人才的培養，爭取讓每個商戶都能把數字化工具運用起來，以切實行動共同面對農貿市場的機遇與挑戰。
值得注意的是，一些農貿市場經營主體表示，農產品行業是薄利行業，但稅費較高，軟件和硬件方面亟需提升，數字化轉型存在一定困難。他們希望得到政府以及平臺在政策和資金方面的支持。
總結:應從以下兩點進行思考：即：農貿市場要從管理型向經營性轉變，要向建設數字市場轉變?！捌湟唬r貿市場應該依托現有資源快速出手，合理全面布局零售市場網絡，搶占終端市場，為農貿市場發展和線上線下融合建立支點；其二，目前農貿市場大多采用收取攤位租金的物業管理模式，這種模式雖然管理方法簡單、容易操作，但難以充分發揮市場資源利益最大化，因此可以探索市場物業管理模式向商業管理模式轉變?！?/P>
無錫匯智市場發展研究所楊四方撰稿
